Taşınmaz satışı, tapu sicil memurları tarafından düzenlenecek olan bir sözleşme ile yapılır. Satış sözleşmesi yalnızca tapu sicil memurları tarafından düzenlenir. Şekil şartına uyulmadığında ise sözleşmenin geçersiz olduğu açıktır. Hukuk düzeninde müeyyidesi mutlak butlan olup hakim durumu re’sen göz önünde bulundurmak zorundadır. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için sözleşmenin kanunda sayılan esaslı unsurlarını barındırması gerekir. Satış konusu mal, satış parası, karşılıklı değiştirme iradesi, tarafların gerçek kimlikleri sözleşmede yer almalıdır.
Haricen satış olarak adlandırılan bir kavramdan da bahsetmemiz yerinde olacaktır. Haricen satış, resmi şekle uymayan taşınmaz satışıdır. Bir kere taşınmaz sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için tapu sicil memuru tarafından hazırlanmalı ve resmi yazılı biçime tabi olmalıdır. Haricen satış işleminde sözleşmenin hukuk düzeninde geçersiz olduğu açıktır. Alıcı satış bedelini ödemiş ise Türk Borçlar Kanunu 146’ıncı madde uyarınca satıcıdan 10 yıllık zamanaşımı süresince parasını geri isteyebilir. Eğer satıcı bu bedeli alıcıya iade etmezse, alıcı ödemezlik defisini öne sürerek taşınmaz kullanabilir. Burada alıcıdan semere ve ecri misil talep edilemez.
Alıcı, haricen satış yolu ile aldığı arsa üzerinde bina inşa ederse hukuk düzeninde iyi niyetli olduğu varsayılır. İnşa ettiği binanın kıymeti arsanın kıymetinden fazla ise arsanın mülkiyetinin tescilini isteyebilir.
Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterler tarafından da düzenlenebilir. Eğer haricen satış sözleşmeleri noterliklerce düzenlenmiş ise bunun bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak sayabiliriz.
