Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmi şekile tabidirler. Resmi şekil ile düzenlenmeyen sözleşmeler geçersizdir. Ön alım sözleşmesinde yazılı şekil şartı bulunmaktadır. Yazılı şekle uymayan ön alım sözleşmesi geçersizdir.
Taşınmaz Satış Vaadi; sözleşmenin bir veya iki tarafına taşınmaz satışının yapılmasını isteme hakkını sağlayan sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu 237/II hükümleri uyarınca resmi şekil şartı vardır. Bu sözleşmenin taşınmaz satışına dönüşebilmesi ancak asıl sözleşmenin tapu sicil memuru tarafından hazırlanması, hazırlar arasında akdedilmesi gerekir.
Eğer alıcının istemine satıcı yanaşmıyorsa alıcı tescile zorlama davası açma hakkına sahiptir. Mahkemenin vereceği karar satıcının tescil talebi yerine geçmektedir. Vaad alacaklısı, devir hakkını başkasına da devredebilir. Tescilin başkasına da yapılmasını talep edebilir. Örneğin (X) adlı müteahhit (A) ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalıyor. Vaad alacaklısı konumunda olan (A), tescilin (B) adına yapılmasını (X)’ten isteyebilir.
Taraflardan birisinin talebi olursa, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir. Bu konuda zorunluluk aranmamıştır. Sözleşme taraflara şerh talebinde bulunma yetkisi sağlar. Kullanma zorunluluğu yoktur. Eğer asıl satış sözleşmesi 5 yıl içerisinde yapılmaz ise şerh re’sen düşer.
Alım (iştira) Sözleşmesi; resmi biçime bağlı sözleşmedir. Tek taraflı irade açıklaması ile hak sahibine bir malı satın alabilme yetkisi verir. Kurucu yenilik doğurur. Alıcı satın almayı talep etmesi halinde belirli bir satış bedeli karşılığında taşınmazın mülkiyetini devir alma hakkına sahip olur. Bu durumda satıcı, mülkiyeti devretme borcu altına girer. Alım hakkı sözleşme ve vasiyetnameden doğar. Kanundan doğan alım hakkı yoktur.
Satıcı, alım hakkını kullananın tescil talebini tapuya bildirmezse ve mülkiyeti devretmez ise ön alım hakkı sahibi, Türk Medeni Kanunu 716 hükümlerine göre dava açabilir. Önalım hakkında, tesis ve şerh süresi 10 yıldır. Alım (iştira) miras yolu ile varislere geçebilir ve sözleşmenin şekil şartı devirde aranır.
Geri alım (Vefa) Sözleşmesi, taşınmazı başkasına devreden kişi sözleşmede taşınan şartları yerine getirmesi halinde devrettiği malikten taşınmazı geri alma hakkına sahip olur. Kurucu yenilik doğurur.
Geri alım sözleşmeleri, resmi şekle tabidir. Özellikle sözleşmeden ve vasiyetnameden doğar. Muhatap ve geri alım hakkını kullanacak arasında belirli şartlar ve bedel karara bağlanır. Geri alım hakkına sahip olan bütün koşulları sağlarsa irade beyanı ile geri alım yapabilir. Şahsi niteliklidir. Bir de geri alım sözleşmesi, tapu siciline şerh edilmemiş ise taraflar arasını bağlar. Tapuya verilecek bir şerh kuvvetlendirilmiş kişisel hak yaratır. Şerhin süresi 10 yıl olup, 10 yılın sonunda re’sen sicilden silinir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Çeşitleri
İki türlüdür. Birisi nitelikli ön alım hakkı, diğeri ise olağan(adi) ön alım hakkıdır. Olağan önalımda; Satıcı, bir taşınmazı üçüncü kişiye hangi şartlar altında satmış ise önalım hakkı sahibi bunun aynısını yaparak hakkını kullanabilir. Nitelikli önalım; tapu kütüğüne verilecek olan şerhe göre önalım hakkının belirlenmesidir.
Önalım (şufa) hakkı taşınmaz malikinin taşınmazı üçüncü kişiye satması halinde ön alıcıya dava açma yetkisi vererek taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi verdiği haktır. Önalım bedeli kural olarak tapuda gösterilen bedel ve davalı tarafından yapılan harç ve masraflardan oluşur.
Önalım hakkını kullanabilmek için taşınmazın üçüncü bir kişiye geçerli satış sözleşmesi ile devredilmiş olması gerekir. Şirkete sermaye olarak verilen taşınmazda, satımın vaad edilmesinde veya taşınmazın bağışlanmasında önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkı kural olarak dava açılarak kullanılır. Bu satış noter tarafından önalım hakkı sahibine noter kanalı ile bildirilir. Bildirimin yapılmasından itibaren 3 ay ve her halükarda 2 yıllık hak düşürücü süre bulunmaktadır. Hak sahibi hakkını kullanmasından itibaren hakimin belirlediği süre içerisinde alıcıya düşen tapu harcı ve masrafları nakden yatırır. Yargıç tapu kütüğünü hak sahibinin lehine düzeltir.
