Ticari işletmelerin yapısı ve hukuki niteliğini ele alırken öncelikle ticari işletmelerin yapısını ele almamız gerekir. Her şeyden önce ticari işletmeler mal ve insan topluluğunun bir araya gelmesinden oluşmaktadır. İnsan unsuru, ticari işletmeyi kendi nam ve hesabına işleten kişiye, yani taciri ifade eder. Malvarlığı unsurları ise tek başına açıklanamamakla birlikte çok çeşitli olduğunu söyleyebiliriz. Türk Ticaret Kanunu md. 11/3 bu durumu açıklamaktadır.
Ticari işletme, içerdiği malvarlığı unsurlarının devri için zorunlu tasarruf işlemlerinin ayrı ayrı yapılmasına gerek olmaksızın bir bütün hâlinde devredilebilir ve diğer hukuki işlemlere konu olabilir. Aksi öngörülmemişse, devir sözleşmesinin duran malvarlığını, işletme değerini, kiracılık hakkını, ticaret unvanı ile diğer fikrî mülkiyet haklarını ve sürekli olarak işletmeye özgülenen malvarlığı unsurlarını içerdiği kabul olunur. Bu devir sözleşmesiyle ticari işletmeyi bir bütün hâlinde konu alan diğer sözleşmeler yazılı olarak yapılır, ticaret siciline tescil ve ilan edilir.
Türk Ticaret Kanunu md.11/3
Madde metninden yola çıkacak olursak; işletmeye sürekli biçimde özgülenmiş unsurlar, kiralanan taşınmazlar var ise kiracılık hakkı, ticaret ünvanı ve diğer fikri mülkiyetler ticari işletmenin malvarlığına dahil değerler olarak ele alınabilir. Örneğin, X ticari işletmesine ait imalathane, ofis, araziler ticari işletmenin malvarlığında bulunmaktadır. İşletmenin faaliyet gösterdiği taşınmazlar kiralama yolu ile elde edildi ise; kiracılık hakkından bahsederiz. Örnek olarak, sigorta işleri yapan bir acentenin kiraladığı ofis aracılığı ile ticari faaliyetlerini yürütmesidir. Ticari işletmelerin unsurlarından bahsederken, acentelerin bağımsız yapılar olduğunu ele alırız ve acente burada faaliyetlerini kiralanan bir taşınmaz üzerinden yürütmektedir ve ilgili ticaret sicilinde tescili ve ilanı yapılır.
Kiralama durumunda bazı istenmedik durumlar ortaya çıkabilir. Kiralayan herhangi bir sebeple sözleşmenin yenilenmemesini isteyebilir ya da taşınmazın kiralama bedelinde ortaya çıkan yüksek değerlenme de bir sorun yaratabilir. Bu gibi durumlar için ayrı bir düzenlemeye ihtiyaç olduğu hiç şüphesiz ortadadır. Olası sorunların çözümü için kiracılık hakkının özel bir düzenlemeye tabi tutulması yerinde olacaktır. Ticari işletme kurmak ve işletmek adına kiralanan taşınmazlarda müşterilerin o taşınmazın bulunduğu yerden hizmet alması ve o çevrede bir müşteri portföyü gelişmesi ortaya çıkmaktadır. Meselenin bu yönü ile ticari işletmelerin kiralanmasında ve kira ilişkisinin devamı işletme için oldukça önemli olmaktadır.
Ticari işletmenin hukuki niteliği; Hukuk düzeninde ticari işletmenin tacirin özel malvarlığında olup olmadığı konusu oldukça tartışmalı bir konudur. Bazı yazarlar, ticari işletmelerin özel bir malvarlığı olmadığı görüşlerini savunurken, tam tersi görüşler de mevcuttur. Bir kere ticari işletmenin varlığı, kişiye tacir ünvanı kazandırdığı açıktır. Tacir, ticari işletmeye tahsis ettiği mallar ile kendi kullanımına özgülediği mallar arasında bir ayrım yapabilir. Ticari işletmeye tahsis edilen mallar ile kişisel malvarlığına dahil olanlardan ayrı bir düzene tabi tutulmamakta ve tacir sorumluluğunu işletmenin malvarlığı ile sınırlama imkanına sahip bulunmamaktadır.
